terça-feira, 30 de abril de 2013

CONHECENDO A JURISPRUDÊNCIA - STJ

O Informativo 516 do STJ trouxe uma importante decisão acerca da COMPETÊNCIA para processar e julgar as demandas envolvendo a majoração da tarifa de energia elétrica. A dúvida que surgia era se a União e/ou a Agência Reguladora (ANEEL) deveriam ou não figurar no pólo passivo da ação, ou seja, se tinham ou não interesse no feito, o que refletia na competência da Justiça Federal.


Eis o que consta no informativo:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA PROCESSAR E JULGAR AÇÃO QUE OBJETIVE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO DECORRENTE DE MAJORAÇÃO ILEGAL DE TARIFA DE ENERGIA ELÉTRICA.
A Justiça Federal não é competente para processar e julgar ação em que se discuta restituição de indébito decorrente de majoração ilegal de tarifa de energia elétrica. Isso porque a existência de discussão acerca de restituição de indébito decorrente de majoração ilegal de tarifa de energia elétrica, por si só, não implica legitimidade da União ou da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) para figurar no polo passivo da ação. Precedentes citados: AgRg no Ag 1.372.472-MS, Segunda Turma, DJe 14/10/2011, e REsp 1.190.139-RS, Segunda Turma, DJe 13/12/2011. AgRg no REsp 1.307.041-RS, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 18/12/2012.

Vejamos agora o acórdão paradigma:

AgRg no REsp 1.307.041-RS

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. TARIFA DE ENERGIA ELÉTRICA. MAJORAÇÃO INDEVIDA. AGÊNCIA NACIONAL DE ENERGIA ELÉTRICA. UNIÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INOCORRÊNCIA. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. A jurisprudência de ambas as Turmas da Seção consolidou-se no sentido de que a União e a ANEEL não detêm legitimidade nas ações em que se discute a restituição de indébito decorrente da majoração ilegal das tarifas de energia elétrica. Precedentes.
2. Sendo, então, a referida agência reguladora parte ilegítima para figurar no presente feito, não há que se falar no deslocamento da competência para a Justiça Federal para analisar e processar a demanda.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos esses autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, o seguinte resultado de julgamento:
"A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a), sem destaque e em bloco."
A Sra. Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), os Srs. Ministros Castro Meira, Humberto Martins e Herman Benjamin (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 18 de dezembro de 2012.
MINISTRO MAURO CAMPBELL MARQUES, Relator

fonte: http://www.stj.jus.br/SCON/infojur/doc.jsp

quinta-feira, 18 de abril de 2013

Direito Imobiliário: a regulamentação do contrato de locação “built to suit” pela Lei 12.744/12.


Autor: Marcelo Bacchi - advogado. Pós graduado em Direito Público e Ciências Penais.

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e descreve os procedimentos a serem observados nas ações a ela pertinentes.

Dentre os dispositivos da mencionada lei, há vários artigos expondo as regras gerais e as regras específicas que as partes devem se atentar na elaboração do contrato de locação convencional.

Não podemos olvidar que algumas cláusulas devem obrigatoriamente ser inseridas no contrato de locação convencional para evitar discussões judiciais desnecessárias, e outras são estipuladas livremente pelos contratantes locador e locatário, desde que haja equilíbrio e justiça nos direitos e obrigações assentadas no instrumento contratual.

Portanto, o equilíbrio e o respeito das normas legais são a base de todos os contratos de locação, dando segurança aos contratantes e evitando demandas judiciais de anulação, revogação ou resolução de cláusulas contratuais ou contratos locatícios.

Partindo deste prisma, qual seja, a segurança jurídica das partes contratantes, um novo artigo foi acrescentado à Lei do Inquilinato, visando regulamentar uma prática que vinha se apresentando com frequência nos últimos tempos, mas que ainda carecia de regulamentação própria.

A Lei n.º 12.744, de 19 de dezembro de 2.012, acrescentou o artigo 54-A à Lei 8.245/91, dispondo sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Vejamos:


Lei 12.744/12
(...)
Artigo 3º . A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A: 
Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 
§ 3o  (VETADO).” 


Esse tipo de contrato de locação, conhecido como “built to suit”, ou “construído para servir”, é utilizado pelo mercado imobiliário brasileiro há algum tempo, porém não havia regras específicas e expressas na Lei do Inquilinato acerca da sua utilização e especificidades, daí a insegurança que permeava as partes quando da elaboração desta forma contratual, mormente porque neste tipo de negócio as obrigações são deveras vultosas.

Portanto, com a inserção deste novo artigo na Lei do Inquilinato, o contrato built to suit, até então atípico, passou a ser uma espécie de contrato de locação regulamentado por lei, afastando qualquer insegurança advinda nesta negociação.

Como visto, a Lei 12.744/12, que deu tipicidade a esta espécie de ajuste locatício, nomeou referida locação de “contrato de construção ajustada”.

Este tipo de negociação envolve aqueles casos em que até mesmo inexiste o imóvel objeto da locação, na qual será ainda construído pelo locador.

O locatário especifica as características que deseja no imóvel e o locador constrói o bem conforme pactuado. Ambos irão se beneficiar com a locação, pois o locador terá a garantia que o imóvel já estará locado por um longo período, cobrindo assim os gastos com a construção e percebendo lucros posteriores, e o locatário terá um imóvel também por um longo período sem incômodos e nas precisas características que necessita para seu negócio.

Grandes empresas não precisam gastar com construções e por isso podem investir em tecnologia e mercadoria. Por outro lado, o locador garante o retorno do investimento, aferindo lucros posteriormente.

Assim, a locação nos contratos de construção ajustada estimula as atividades comerciais, industriais, empresariais e imobiliárias na medida em que fomenta os setores acima garantindo segurança aos contratantes.

Conforme disposto no novo artigo 54-A, alguns requisitos devem ser observados, como por exemplo, a locação não pode ter finalidade residencial e o imóvel deve ser urbano.

Não obstante, percebe-se ainda que as cláusulas deste contrato de locação não residencial são peculiares ao disciplinar sobre o valor do aluguel, que pode ser livremente pactuado; o prazo da locação é determinado; poderá haver renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante o prazo da locação; ou ainda a multa contratual, no caso do locatário entregar o imóvel antes do prazo final da locação, não pode ultrapassar a soma dos valores dos aluguéis vincendos até o termo final da locação, sendo, portanto, limitada.

Nos termos da lei, o locatário não poderá simplesmente comunicar precocemente o locador de que não tem mais interesse no imóvel, ou seja, denunciar imotivadamente a locação. No caso da denuncia antecipada do vínculo locatício, o locatário terá que arcar automaticamente com a multa convencionada, e conforme dito, não poderá ser maior que a soma dos alugueis que ainda venceriam.

Assim, o artigo 54-A acrescentado à Lei do Inquilinato pela novel legislação ordinária traz consigo requisitos que garantem efetiva segurança jurídica ao locador e ao locatário, tratando-se de um avanço e modernização da legislação pátria que regula o setor imobiliário.

O aquecimento do mercado imobiliário verificado nos últimos anos, especificamente o construtivo, ensejava que as regras outrora atípicas acerca do built to suit fossem tipificadas com urgência, o que ocorreu com o advento da Lei 12.744/12, dando segurança jurídica aos contratantes.

Por fim, as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato são aplicadas na locação por contrato de construção ajustada (built to suit), conforme a parte final do artigo 54-A. Não obstante, passando agora a ser um contrato tipificado inserido na Lei 8.245/91, as disposições que não forem com ela incompatíveis devem ser obrigatoriamente observadas, como o direito do locatário purgar a mora, as garantias dos contratos de locação, dentre outras.